ОТЕЛЬ: МАЛЕНЬКИЙ, ПРИБЫЛЬНЫЙ И... ЛЕГАЛЬНЫЙ

Развитие малых гостиниц – признанный мировой тренд в индустрии гостеприимства последних десятилетий. И хотя в России это понятие все еще относительно ново, уже очевидно: формат мини не только прижился на отечественной почве, но и показывает внушительные темпы роста даже в кризисное время. Тем не менее и сегодня российские города изобилуют предложениями типа «сдам комнату посуточно». Этот не слишком привлекательный прообраз мини отеля, как правило, работает нелегально. Однако, как оказывается, и работа с соблюдением всех требований закона может быть прибыльной.

Правовые проблемы создания малой гостиницы

Строительство нового здания
Строительство нового здания под гостиницу вариант до сих пор непопулярный по следующим причинам:
1. Мест под застройку в больших городах практически не осталось;
2. Внесение в генеральный план новых зданий, несмотря на программы развития гостиничного бизнеса, принятые во многих городах, является делом долгим и иногда бесперспективным;
3. Требуются значительные инвестиционные затраты на строительство с привлечением подрядных организаций, срок окупаемости которой достаточно велик.
К тому же для строительства гостиницы потребуется множество различных документов для осуществление следующих процедур:
1. Оформление документов, подтверждающих право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования или право пожизненного наследуемого владения на землю или документы на аренду земли;
2. Получение разрешения на строительство;
3. Получение разрешения на ввод в эксплуатацию;
4. Оформление технического паспорта, свидетельства о собственности на недвижимое имущество.
Создание мини-гостиницы путем перепланировки квартир

Перепланировка
Для создания мини-гостиницы понадобится проведение и оформление перепланировки квартир.
Официальное оформление перепланировки необходимо для перевода квартир в нежилой фонд, согласования устройства отдельных входов, изменения фасадов зданий, получения разрешения на проведение реконструкции помещений и строительства в непосредственной близости новых объектов недвижимости.

Для получения разрешения на перепланировку потребуются такие документы, как:
- копии поэтажных планов, выданные БТИ;
- копии документов о правах собственника на помещение;
- заявление о перепланировке с перечнем предполагаемых работ;
- копии документов, разрешающий изменение функционального назначения помещений.
Нельзя забывать и о том, что работы по переустройству гостиницы должны проводиться только теми компаниями, которые гарантируют согласование всех работ, в том числе подпишут акт о выполненной перепланировке помещений, а также смогут оказать дополнительные услуги, такие как внесение изменений в технический паспорт помещений, согласование отдельного выхода в здание и другие.

Получение необходимых сертификатов
Для функционирования гостиницы понадобятся оформление следующих сертификатов:
- СЭС;
- пожарного надзора;
- заключение по стандартам безопасности, установленным МВД

Перевод жилого помещения в нежилое
Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое допускается при соблюдении условий Жилищного (от 29.12.2004 № 188-ФЗ) и Градостроительного (от 29.12.2004 № 190-ФЗ) кодексов.
Закреплен перечень условий, при которых перевод жилого помещения в нежилое не допускается:
— если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;

— если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;
— если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Жилищный кодекс РФ закрепляет перечень документов, которые собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) должен представить в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения:

— заявление о переводе помещения;
— правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
— план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
— поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
— подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
Жилищным кодексом РФ установлен перечень оснований для отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое . Такими основаниями являются:
— непредставление определенных Кодексом документов;
— несоблюдение предусмотренных Кодексом условий перевода помещения;
— несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Чаще всего при переводе жилого помещения в нежилое отказывают именно по основанию несоответствия проекта переустройства или перепланировке жилого помещения требованиям законодательства.
Процедуру перевода жилого помещения в нежилой фонд можно условно разделить на 3 этапа, при этом перечень документов может варьироваться в разных регионах страны:

1. Межведомственная комиссия по использованию жилищного фонда решает вопрос возможности использования данного жилого помещения в качестве гостиницы, для этого на комиссию предоставляются следующие документы:
— заявление с указанием причин перевода;
— технический паспорт БТИ, поэтажный план, экспликация;
— выписка из домовой книги о том, что в квартире никто не проживает;
— справка ДЕЗ о функциональном назначении квартир, расположенных на одном этаже с переводимой квартирой;
— заключение Госсанэпидемнадзора;
— заключение Госпожарнадзора;
— техническое заключение организации, обеспечивающей содержание дома;
— техническое заключение;
— учредительные документы;
— документы на собственность.

2. Комиссия по приватизации и управлению жилищным фондом определяет стоимость перевода квартиры в нежилой фонд. На эту комиссию предоставляются следующие документы:
— Копия выписки из протокола заседания Межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда;
— Справка БТИ с расчетом разницы стоимостей квартиры при ее использовании в жилом и нежилом фонде;
— Учредительные документы — для юридических лиц и документы, удостоверяющие личность, — для физических лиц;
— Документы, подтверждающие право собственности на помещение.

3. Заключительным этапом перевода помещения в нежилой фонд является регистрация права в Регистрационной палате — уже на нежилое помещение. Для этого необходимы следующие документы:
— Заявление;
— Квитанция об оплате государственной пошлины;
— Доверенность;
— Документы по описанию объекта права (документы БТИ);
— Документы по описанию субъекта права (учредительные документы, свидетельство об ИНН, коды Госкомстата и т.д.);
— Правоустанавливающие документы (распоряжение Комитета муниципального жилья, протокол МВК о переводе помещения,
распоряжение префекта о разрешении изменения функционального назначения помещения, свидетельство о праве собственности).

Присвоение «звезд» мини-гостинице

В соответствии с Приказом от 21 июля 2005 г. № 86 «Об утверждении системы классификации гостиниц и других средств размещения» мини-гостиницам также должна присваиваться классификация.
Классификация гостиниц и других средств размещения проводится в три этапа:
первый этап - экспертная оценка соответствия гостиницы и другого средства размещения категории;
второй этап - аттестация гостиницы и другого средства размещения;
третий этап - экспертный контроль классифицированных гостиниц и других средств размещения.

В малых гостиницах с количеством номеров менее 50, в частности, оцениваются такие параметры, как: наличие гостевых лифтов, наличие гостиных (салонов), подогрев пола в ванной комнате, наличие биде не менее чем в 50% номеров (в ванной комнате), охраняемая стоянка с неограниченным временем парковки, сервис для инвалидов. Повышенные требования приняты и к организации питания. Это приводит к снижению категорийности мини-отелей, несмотря на хороший евро-ремонт, обслуживание и наличие домашнего питания.
Более того, малая гостиница на 10 номеров в отдельно стоящем небольшом здании, удовлетворяя по техническому оснащению, комфорту и ресторанному обслуживанию не будет официально классифицирована на четыре звезды, если она не обладает бизнес-центром с электронными средствами связи, копировальной техникой, помещениями для переговоров, компьютерами, спортивно-оздоровительным центром с тренажерами, плавательным бассейном, магазинами и торговыми киосками, а также рестораном с несколькими залами, ночным клубом. Кроме того, в 4-звездной гостинице должен осуществляться мелкий ремонт одежды, обмен валюты, а также существовать возможность аренды автомашины и т.п. Вместе с тем, все данные требования вряд ли нужны 10 клиентам. В этой связи особенно сложно обстоит дело с присвоением классификации на четыре звезды отелям, расположенным в самом центре города и имеющим превосходные условия для проживания.
Мини-гостиницы, расположенные на верхнем этаже в многоэтажном здании вообще не предусмотрены государственным стандартом, так как одним из требований по техническому оборудованию гостиницы является наличие гостевого лифта, более того, данные помещения не будут переведены из жилого фонда в нежилой.

«Серая схема» работы мини-отелей

В связи с многочисленными проблемами работы, возникающими в связи с бюрократическими проблемами легального оформления мини-гостиниц хозяева мини-гостиниц выбирают «серую схему работы».
Серая схема может быть двух видов:
1. Официальная сдача квартир в аренду;
2. Неофициальное использование квартир в качестве номеров мини-гостиницы.
Такая схема работы может повлечь следующие негативные последствия, как правового, так и экономического характера:
1. Выявление факта неуплаты налогов и взыскание налоговых платежей в бюджет с учетом штрафов и пени;
2. Ограниченность клиентской базы;
3. возникновение проблем с размещением рекламы;
4. Существенно возрастает доля переменных издержек, поскольку при существующем объеме закупок трудно добиваться оптимальных цен на моющие средства, на услуги прачечной и т.д.
5. Невозможность присвоения классности мини-отелю.

Перспективы развития и правовые аспекты развития малых гостиниц на основе франчайзинга

Одним из возможных путей развития легализации мини-гостиниц является франчайзинг.
Франчайзинг — это форма предпринимательской деятельности, при которой большая компания (франчайзер), имеющая, как правило, широко известную торговую марку (брэнд) и высокий рейтинг на рынке, заключает договор с другими фирмами или индивидуальными предпринимателями (франчайзи) на право действовать от имени франчайзера. Франчайзи покупают франшизу, которая дает разрешение или обязывает их заниматься в течение означенного периода времени на оговоренной территории определенным бизнесом под брэндом франчайзера с использованием его технологий и коммерческой информации. В Гражданском кодексе есть одна из форм франчайзинга — договор коммерческой концессии, который лишь с большой натяжкой можно назвать аналогом договора франчайзинга (гл.54. Коммерческая концессия).

В соответствии со статьей 1027 ГК РФ «по договору коммерческой концессии одна сторона (правообладатель) обязуется предоставить другой стороне (пользователю) за вознаграждение на срок или без указания срока право использовать в предпринимательской деятельности пользователя комплекс принадлежащих правообладателю исключительных прав, включающий право на товарный знак, знак обслуживания, а также права на другие предусмотренные договором объекты исключительных прав, в частности на коммерческое обозначение, секрет производства (ноу-хау)».

Иногда в условиях российской действительности договор коммерческой концессии может подменяться договором простого товарищества. По договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели (статья 1041). При ведении общих дел каждый товарищ вправе действовать от имени всех товарищей, если договором простого товарищества не установлено, что ведение дел осуществляется отдельными участниками либо совместно всеми участниками договора простого товарищества.

Использование франчайзинговой схемы позволяет владельцу мини-гостиницы достигнуть следующих целей:
1. Ввозможность выступать на рынке от имени гостиницы, имеющей хорошую репутацию, использовать зарекомендовавший себя бренд;
2. Пповышение окупаемости гостиницы за счет увеличения количество посетителей;
3. Снижение издержек на рекламу, в том числе издержек на создание собственного сайта, туристические фирмы, занимающиеся в основном групповыми или корпоративными клиентами, намного меньше внимания уделяют средствам размещения индивидуальных туристов и не всегда готовы выделить представителей для знакомства с малыми отелями, однако франчайзинг позволяет исправить эту ситуацию;
4. Возможность, при условиях, установленных в договоре с франчайзером, переложить бремя оформления документации и необходимых разрешений на франчайзи;
5. Обеспечение присвоения классности мини-гостинрице;
6. Возможность использования зарекомендовавшей себя технологии ведения бизнеса;
7. Снижение предпринимательского риска и ускорение окупаемости капиталовложений
Также положительные моменты она имеет и для большой компании – франчайзера, такие как:
1. Аактивное занятие рынка,
2. Эффективное расширение без несения дополнительных затрат на создание и поддержание массивного административного аппарата,
3. Получение дополнительной прибыли за счет слияния с уже готовыми мини-гостиницами, а следовательно, минимизация затрат на строительство, оснащение и т.д.
4. Отсутствие необходимости использования собственного капитала при расширении бизнеса;
5. Избавление его от необходимости открывать огромное число филиалов или регистрировать предприятия на удаленных территориях.
 
Вместе с тем, данная схема работы предполагает и некоторые сложности для владельца гостиницы, такие как:
1. Ограничение экономической свободы;
2. Невозможность быстрого выхода из бизнеса, так как договор может заключаться на длительный период;
3. Зависимость от финансовой стабильности большого предприятия.

В целом, франчайзинг или любое другое объединение малых гостиниц позволяет решить вопросы обеспечения загрузки, совместного продвижения гостиничного продукта на рынке, а также дает возможность объединить усилия при работе с поставщиками и производителями товаров и услуг и получения дополнительных скидок.
Рассматривая франчайзинг как коммерческую концессию, необходимо рассмотреть некоторые ее правовые особенности.

На основании статьи 1030 ГК РФ «Вознаграждение по договору коммерческой концессии может выплачиваться пользователем правообладателю в форме фиксированных разовых или периодических платежей, отчислений от выручки, наценки на оптовую цену товаров, передаваемых правообладателем для перепродажи, или в иной форме, предусмотренной договором».

Лучше всего для владельца мини-гостиницы предусмотреть возможность выплаты правообладателю периодических платежей, отчисляемых от выручки. Данный порядок позволит избавиться от дополнительных затрат при «запуске» проекта.

Часто при согласовании цены договора обычно учитывается так называемая условная, не рыночная стоимость деловой репутации правообладателя, а дальнейшее взаимодействие сторон подкрепляется дополнительными договорами о возмездном оказании услуг, соглашениями о всевозможном сотрудничестве, также используются иные формы.
Проблемным моментом является тот факт, что на основании статьи 1028 ГК РФ «Договор коммерческой концессии подлежит государственной регистрации в федеральном органе исполнительной власти по интеллектуальной собственности». Несоблюдение требований, предъявляемых к моменту и форме заключения договора коммерческой концессии, влечет серьезные последствия для сторон — признание договора недействительным (ст.167 ГК). Также правообладателя может напугать тот факт, что на основании статьи 1034 ГК РФ «По требованиям, предъявляемым к пользователю как изготовителю продукции (товаров) правообладателя, правообладатель отвечает солидарно с пользователем».

Среди основных причин, по которым франчайзинг не получил пока должного развития в России можно назвать такие, как: недостаточное законодательное урегулирование данного вопроса и недоверие к партнерам по бизнесу.

В заключении необходимо особо отметить, что франчайзинг в России только развивается. Особая важность франчайзинга состоит в том, что, по данным американских экспертов, в течение первых 5 лет деятельности разоряются 85% малых бизнесов, а среди франчайзи только 14-15%. Рост франчайзинговых схем в других областях говорит и о предпосылках его развития в гостиничном бизнесе.

Вместе с тем, хотелось бы также подчеркнуть, что бюрократические препоны, стоящие на пути малых гостиниц, не позволяют совершенствовать «легальные» схемы работы и служат серьезными предпосылками для развития «серых» схем работы мини-отелей.